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Immobilier en Allemagne : de la diversification pour plus de rendement ?

À travers une interview effectuée par H24 Finance, largement consacrée à l’immobilier allemand, retrouvez notre vision novatrice d'une réorganisation urbaine optimisée ainsi que notre expertise et nos solutions sur ce marché particulièrement porteur.  

(Interview)

H24 Finance : Pouvez-vous nous rappeler le périmètre d’activité d’Horizon AM ?

Horizon AM est une filiale du Groupe Horizon créé en 2010. Notre métier principal est le financement d’opérations immobilières dans le domaine résidentiel en France et en Allemagne.
Nous finançons le développement des programmes de promotion et de réhabilitation de biens immobiliers avec un positionnement clairement affiché de réorganisation urbaine : contrairement au modèle classique consistant à générer de l’étalement foncier en périphérie des villes, nos investissements visent à redonner de la valeur à des actifs localisés en centre-ville, nous insérant pleinement dans une démarche d’économie circulaire.
Nous ciblons les marchés immobiliers des grandes villes allemandes et de l’Île-de-France, qui ont l’avantage d’être des marchés porteurs avec une demande très largement supérieure à l’offre. On estime par exemple qu’à Berlin, le déficit actuel est d’environ 100.000 logements, sachant qu’à cela se rajoute chaque année une carence supplémentaire de 20.000 logements.
Par ailleurs, nous sommes sur des durées de portage courtes allant de 18 à 36 mois selon la typologie de projet financé : contrairement à une SCPI ou une OPCI, nous n’avons pas pour vocation de détenir l’actif immobilier à long terme pour en percevoir des loyers. La durée courte de portage associée à des localisations au sein de zones tendues permettent d’assurer des meilleures conditions de commercialisation et par conséquent de meilleurs retours sur investissement.

H24 Finance : L’immobilier des grandes villes allemandes était justement considéré comme « bon marché » il y a encore quelques années, mais est-ce toujours vrai aujourd’hui ?

En Allemagne, il existe encore un phénomène de migration interne important vers les zones urbaines, les jeunes délaissant les zones rurales en faveur des villes où l’emploi y est notamment plus présent. 75% du déficit de logements résulte de cette migration. L’immobilier dans les grandes villes comme Berlin a ainsi fortement progressé : en 2010, les prix de l’immobilier étaient d’environ 2000 euros/m² dans la capitale, tandis qu’ils sont désormais d’environ 3.800 euros/m².
La progression est continue et devrait se poursuivre car le marché allemand affiche une importante capacité d’augmentation des prix et des loyers. Le coût du logement ne représente en moyenne que 15 à 20% des revenus d’un foyer en Allemagne, contre 30 à 40% en France. Il existe donc de bonnes perspectives de progression sur les 10 prochaines années. Sans compter que le potentiel du marché allemand est également élevé car il bénéficie d’un très bon ratio entre le coût d’acquisition du bien et la bonne santé économique du pays.

H24 Finance : Faut-il alors se tourner massivement vers le marché allemand en délaissant le marché français où les prix sont déjà tendus en Ile-de-France ?

Les investisseurs, en particulier institutionnels, s’intéressent clairement à l’Allemagne pour les raisons que nous venons d’évoquer. Cela est logique puisque le marché est en croissance avec des prix au m² encore accessibles.
Deux différences fondamentales opposent ces deux marchés.
La première est liée aux perspectives de progression des prix de l’immobilier, qui sont plus faibles en Ile-de-France qu’en Allemagne puisque l’immobilier francilien est déjà sur une base tarifaire très élevée notamment due à la perfusion des avantages fiscaux.
La seconde est l’incidence du foncier sur le projet immobilier. En Allemagne on constate que le coût du foncier représente seulement 10 à 20% du montant de l’opération immobilière quand il peut atteindre 50% en 1ère couronne parisienne et ne parlons pas de Paris intramuros ! Ceci a une incidence directe sur l’opération puisque le ratio constaté entre les capitaux investis et le chiffre d’affaires généré est de 1 à 3 en Ile-de-France alors qu’il est de 1 à 6 sur l’Allemagne.
Le marché d’Ile-de-France a cependant lui aussi ses qualités. On a vu, avec la crise de 2008, que la baisse des prix a été rapide mais vite effacée, il s’agit donc d’un marché résilient.

H24 Finance : Le gouvernement français semble vouloir faire baisser les prix de l’immobilier en agissant à la fois sur la fiscalité et sur les APL. Est-ce que cela représente une menace pour vous ?

Cela ne devrait pas avoir d’impact significatif pour nous car nous sommes justement du bon côté de la barrière : notre but n’est pas de détenir les actifs immobiliers à long terme mais de les valoriser en les réhabilitant sur une durée courte. Notre activité est commerciale et non patrimoniale, et dépend peu des réformes fiscales ou des cycles immobiliers.
Ce qui est important pour nous, c’est que les biens que nous proposons à la vente trouvent rapidement preneurs. Or, sur le segment du logement résidentiel en zone urbaine, la demande reste forte en étant à la fois portée par les investisseurs institutionnels et par les ménages qui souhaitent se loger.

H24 Finance : À l’approche du salon Patrimonia auquel vous serez présent, pouvez-vous nous parler des produits que vous distribuez auprès des investisseurs ?

Nous allons mettre en avant nos stratégies d’investissement en Allemagne, avec Opportunité Pierre 2, qui est un fonds de private equity s’adressant tant aux investisseurs privés qu’institutionnels et qui leur permet de bénéficier d’une souplesse de gestion et d’une fiscalité avantageuse.
L’objectif de rendement est de 8 à 10% par an avec une durée d’investissement recommandée de 6 à 9 ans. Cela représente un investissement de moyen terme en matière d’immobilier où les perspectives de sortie sont souvent à 15 ou 20 ans.

Propos recueillis par H24 Finance.

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