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[Investir en Allemagne] Berlin : capitale de la croissance…immobilière

Longtemps considérée comme le parent pauvre des grandes métropoles allemandes, Berlin observe aujourd’hui un fort rattrapage tant sur le plan démographique que socio-économique. Une dynamique qui se ressent également sur l’immobilier berlinois, en plein développement.

Véritable bassin économique et culturel, Berlin séduit de plus en plus les jeunes populations rurales. Ce flux migratoire interne cumulé à la récente politique d’accueil de réfugié a très largement impacté la démographie de la ville. Pour preuve, la population a augmenté de 60 000 habitants en 2016 d’après une étude de JLL.

Par ailleurs, la baisse significative du taux de chômage, observée entre 2005 et 2015, et la prévision de croissance récemment revue à la hausse, à 1,9% contre 1,5% initialement, illustrent la stabilité économique de la capitale fédérale allemande.

L’immobilier berlinois en plein essor

Ce contexte particulièrement favorable impacte très positivement le marché immobilier, en plein rattrapage, qui affiche des performances rivalisant avec des agglomérations comme Hambourg, Francfort ou Stuttgart. Ainsi, la construction de programmes neufs est en pleine reprise, plaçant Berlin en tête des Big Seven* en la matière. Selon JLL, 21 000 unités résidentielles ont été approuvées l’an dernier et près de 11 000 nouveaux logements ont vu le jour. Toutefois, l’objectif consistant à fournir plus de 20 000 logements par an, pour combler le déficit observé depuis des années, n’est pas rempli et constitue un véritable enjeu compte tenu du boom démographique de la capitale.

* Hambourg, Berlin, Francfort, Munich, Stuttgart, Düsseldorf et Cologne

Prévision de logements manquants à l'horizon 2025

schéma logements manquants 2025

Cette carence dynamise considérablement les prix, désormais comparables à ceux de Stuttgart. En hausse régulière de 10,9% depuis 2009, le prix moyen s’élève désormais à 3.749 €/m2.

Steglitz : un quartier aux nombreux atoûts

Dans le sud-ouest de la capitale, le quartier de Steglitz est un territoire charnière et stratégique situé entre les zones urbanisées de la ville et les banlieues résidentielles. Proposant un cadre de vie privilégié, il attire principalement la classe moyenne aisée, qui profite pleinement de la 2e plus grande rue commerçante de Berlin et du canal de Teltow.

Quartier très recherché, les prix immobiliers ont augmenté de 16,9% entre 2015 et 2016 tout en restant toutefois inférieurs à ceux affichés en centre-ville. En effet, avoisinant les 3000 euros/m2 à Charlottenburg, le prix moyen au mètre carré à Steglitz ne dépasse pas les 2 650 euros.

Évolution des prix des appartements en immeubles résidentiels (prix d'achat en 2016)

evolution prix appartements

CBRE, Housing market report Berlin 2017

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Source : Empruntis


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Source : Le Revenu

 

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Source : Europe 1

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